רו"ח שמואל הבר

מימון בקבוצת רכישה – בנקאי או חוץ בנקאי?

בטור הקודם, הסברנו את החשיבות הגבוהה והקריטית למעשה, של המימון לפעילותה של קבוצת רכישה.

בטור הזה, נעסוק בהבדלים העיקריים שבין קבלת מימון מגוף בנקאי לבין קבלת מימון מגוף חוץ בנקאי (ייאמר, הכוונה לגופים חוץ בנקאיים חוקיים ורשמיים בלבד).
מימון מגוף בנקאי:

יתרונות:
- עלויות מימון נמוכות – על אף שאחוז הריבית במימון של קבוצת רכישה, הינו גבוה משמעותית מריבית על משכנתא 'רגילה', הן נמוכות עדיין מהריביות המקובלות בגופים חוץ בנקאיים.
- הזרמת הון עצמי במהלך הבניה – לרוב, מאפשרים הבנקים לכל חבר בקבוצה, להזרים בכל 'קריאה לכסף' הון ממקורות עצמאיים, ובכך להימנע ממשיכה ממסגרת האשראי שלו בבנק.

חסרונות:
- מהירות קבלת המימון – בקבלת מימון מבנק, יש זמן ארוך מהפניה לבנק ועד לקבלת המימון (נע בין מספר חודשים במקרה האופטימי, לשנה ויותר במקרים הפחות מוצלחים).
- הוראות המפקח על הבנקים – הבנק כפוף באופן מוחלט להוראות המפקח על הבנקים. הוראות אלו יוצרות מגבלות בהיקף המימון לכל חבר קבוצה וכדומה (לדוגמא: בעל דירה ראשונה או 'משפר דיור', יוכל ליהנות מעד 70% מימון, לעומת משקיע, שיוכל ליהנות מלא יותר מ-50% מימון).
- גמישות – בבנק קיימת היררכיה מסודרת וקיימים בו גורמי אישור רבים. עובדה זו, גורמת לחוסר בגמישות במספר נושאים: אישור פרטני של חברי קבוצה שלא עברו את מבחני הבנק, הקפדה על מרווח מינימלי של רווח יזמי בפרויקט ועוד).
מימון מגוף חוץ בנקאי:

יתרונות:
- מהירות קבלת המימון: בגופים חוץ בנקאיים, ניתן לקבל מימון במהירות גבוהה, לפעמים בטווח של חודשיים / שלושה בלבד.
- הוראות המפקח על הבנקים: גופים חוץ בנקאיים אינם כפופים להוראות המפקח על הבנקים. עובדה זו מאפשרת מתן אשראי בהיקפים גדולים יותר לכל חבר קבוצה.
- גמישות: הגופים החוץ בנקאיים מאופיינים בדרך כלל במטה 'רזה' ויעיל. ניהול כזה מאפשר גמישות גדולה יותר ומתן פתרונות מימון מגוונים למקרים חריגים.

חסרונות:
- עלויות מימון גבוהות: עלויות המימון בגופים חוץ בנקאיים, גבוהות יותר מאשר בבנקים.
- לרוב, גופים חוץ בנקאיים לא מאפשרים הזרמת הון עצמי במהלך הבניה.
לסיכום נושא המימון:
בבואנו לבחון את אלטרנטיבות המימון, עלינו לשקלל את היתרונות והחסרונות, ולנסות לחשב מה עדיף לנו מבחינה כלכלית (לדוגמא: אמנם עלויות המימון בגופים חוץ בנקאיים גבוהות יותר מאשר בבנקים, אך בד בבד, תהליך המימון מתקצר באופן דרמטי ומאפשר לקבל דירה מוכנה מוקדם יותר. כך נוכל לחסוך בדמי שכירות במקרים ואנו שוכרים דירה או להרוויח יותר דמי שכירות במקרים ואנו מעוניינים להשכיר את הדירה).

טיפים טרום כניסה לקבוצת רכישה:
- מארגן הקבוצה - בידקו מי המארגן של הקבוצה, ומהו נסיונו. אל תהססו לשאול אנשים שהיו חברים בעבר בקבוצות שהוא ארגן, על הניסיון שלהם בקבוצה שהוא ארגן.
- מנהל הקבוצה – לעיתים, אין זהות בין מארגן הקבוצה לבין מנהלה. במידה ויש מנהל לקבוצה שאינו המארגן, בידקו גם את נסיונו בתחום.
- עורך הדין – לעורך הדין המלווה את הקבוצה, יש משקל בהצלחתה. בידקו האם עורך הדין מנוסה בתחום.
- ניהול פיננסי – קבוצה עם מנהל פיננסי טוב, תהיה יעילה יותר מכזו שאין לה מנהל פיננסי מתאים.
- התייעצות – אל תתביישו להתייעץ ולשאול חברים ואנשי מקצוע לפני כניסה לפרויקט של קבוצת רכישה. מירב הסיכויים שתוכלו להגיע בדרך זו לקבלת החלטות טובות יותר.

ב ה צ ל ח ה