קבע כעמוד הבית
|
הוספה למועדפים
|
פרסם אצלנו
|
צור קשר
|







שו"ת חריש > יועץ משכנתאות השיב לגולשי COL ● מיוחד
(יום שני, ו' חשוון תשע''ג)
בכדי לתת מענה לאנ"ש המתלבטים בנוגע לכדאיות הרכישה בחריש בכלל ובנוגע ליכולת שלהם בפרט, פנינו ליועץ המשכנתאות ר' איתן אחיטוב על מנת שיענה על שאלות הגולשים ● מהם המחירים המדוייקים של חריש? ● למי יש זכאות? ● האם ניתן לקנות יותר מדירה אחת? ● המענק רק על דירה אחת? ● ממתי מתחילים לשלם משכנתא? ● כמה הון עצמי צריך להביא? ● היכן אפשר להירשם? ● איך יחולקו הדירות? ● מה בין חריש למקומות אחרים? ● ועוד ● מיוחד חריש - שאלות ותשובות
ר' איתן אחיטוב (צילום: ארכיון)
ר' איתן אחיטוב (צילום: ארכיון)

הדפסה |
שלח לחבר:  שמך: אימייל הנמען:
תגובות
הוספת תגובה
כותרת:

תגובה:


1. כדאיות רכישה בחריש
(2012-10-19 12:01:22)
רציתי לשאול האם לדעתך כדאי לקנות בחריש. כתבת בעבר שהמחירים היום באופן כללי יקרים מדי האם זה נכון גם לגבי חריש?
תודה רבה על עזרתך המבורכת לציבור אנ"ש.

תשובה –
למיטב ידיעתי והבנתי, הדירות בחריש נמכרות הרבה מתחת לערכן הכלכלי האמיתי:

● מחיר המינימום במכרז הוא אפסי וסביר להניח שבגלל גודל המכרז (ובזכות התיאום בין רבות מהקבוצות) לא תהיה תחרות רבה מדי על כל מתחם כך שמחיר הקרקע שמהווה בדרך כלל אחוז ניכר מעלות הנכס, יהיה נמוך מאוד.

● באופן חריג המדינה מסבסדת ב50% את דמי הפיתוח של הקרקע (חיסכון של 65,000 ₪) מה שלא קיים בשום מקום אחר במרכז הארץ.

● רכישת הקרקעות והבניה שאמורה להיעשות בשיתוף פעולה של אלפי רוכשים, חוסכת את עלויות השיווק שמגולגלות אל הקונים על ידי המוכרים במקרה רגיל.

● כח הקניה הנ"ל עוזר גם במו"מ מול הקבלנים ומול הספקים השונים.

● ההתאגדות כעמותה צפויה לחסוך במיסוי ולהקטין למינימום את עלויות הייזום.

● זכאי משרד השיכון יוכלו לקבל מהמדינה מענק מותנה בסך 60,000 ₪.

● מעבר לכך הקבלן יקבל מהמדינה עוד 40,000 ₪ על כל דירה שימכור לזכאים (ובלבד שיסיים לבנותה בתוך 26 חודשים). מסתבר שחלק מהסבסוד הזה יגולגל אל הרוכשים (לא מתוך נדיבות של הקבלנים. הם יהיו מוכנים להתחייב למחיר נמוך יותר כי ידעו שהם אמורים לקבל מהמדינה סכם מסוים).

להערכתי כאשר הבתים יהיו בנויים ויוכלו להימכר* בשוק החופשי הסבסוד הנ"ל (להערכת גלובס המדינה מסבסדת את הבניה בכמיליארד ₪!) ישתקף במחירי הבתים כלומר ערכם יעלה בצורה ניכרת.

● מי שירכוש דרך עמותה יצטרך להחזיק בבית 3 שנים לפני שיוכל למכור. מי שיקבל מענק יצטרך לגור בבית לפחות בשנתיים הראשונות ואם ימכור ב8 השנים הבאות יצטרך להחזיר את החלק היחסי של המענק.

באתר משרד השיכון נכתב שהוא ישכור חברת חקירות על מנת לאמת מי מבין אלו שלקחו את המענק מתגורר בפועל בבית ומי משכיר אותו (ויחויב להחזיר את המענק עם ריבית והצמדה). יחד עם זאת, איש לא יופתע אם בעוד מספר שנים לא יימצא התקציב לצורך שכירת חברת החקירות...
2. רציתי לשאול למי יש זכאות והאם חייבים לקחת אותה אם קונים בחריש.
(2012-10-19 12:02:37)
תשובה:
חסרי דירה - משפחות (גם ללא ילדים), משפחות חד הוריות (גם עם ילד אחד) ורווקים בני 35 ומעלה זכאים לקבל את המענק המותנה.

הנ"ל, במידה ויש להם 1000 נקודות לפחות (הנקודות מחושבות בהתאם למספר האחים המתגוררים בארץ, שנות הנישואין ומספר הילדים), זכאים לקבל גם הלוואת זכאות.

אין הכרח לקחת לא את המענק (מי שלא מתכווין לגור בחריש במשך השנתיים הראשונות יצטרך להשיב את כספי המענק בתוספת ריבית והצמדה) ולא את הלוואת הזכאות (לגמרי לא מובן מאליו שכדאי לקחת אותה).

3. יש לי כבר בית האן אני זכאי לקנות דירה להשקעה בחריש? האם ניתן לקנות יותר מדירה אחת?
(2012-10-19 12:05:04)
תשובה –
אתה זכאי לקנות בחריש גם אם כבר יש (או היה לך בית) אך לא תוכל לקבל את המענק (וכמובן שלא את הלוואת הזכאות). דרך עמותות (גם אם דרך עמותות שונות) ניתן לקנות רק דירה אחת (מי שנרשם לשתי עמותות יוצא משתיהן) אולם למיטב ידיעתי אין מגבלה על קניה ישירות דרך קבלן.
4. רציתי לשאול המענק נחשב כחלק מההון העצמי או כחלק מהמשכנתא?
(2012-10-19 12:25:33)
תשובה –
המענק נחשב חלק מההלוואה (=הון זר) ולא חלק מההון העצמי. במקרים מסוימים הבנקים מתחשבים בכך שלא מדובר בממש הלוואה ומאפשרים שיעור מימון מעט יותר גבוה ממה שהיו מאפשרים אלמלא היה מדובר במענק.

אגב, תשובות לשאלות לגבי המענק ניתן לקבל במוקד של משרד השיכון 1599505404 שלוחה 3.
5. רכשנו דירה בפרוייקט אחר
(2012-10-19 12:39:01)
שלום,
רכשנו דירה בפרוייקט אחר ושילמנו מקדמה,עוד לא לקחנו משכנתא,היא תצתרך להיות בערך 300000 האם יש אפשרות לקחת משכנתא נוספת לעוד דירה?המענק הוא על דירה 1? ההכנסה שלנו היא 8000 בערך זוג עם ילד

תשובה –
אם אני מבין נכון את שאלתכם, אין לכם עוד הון עצמי מלבד מה ששילמתם על הדירה הראשונה כך שתזדקקו לעוד כ500,000 ₪ מלבד ה300,000 להם אתם זקוקים עבור הדירה הראשונה. לכאורה מדובר בסך הלוואות שהוא הרבה מעבר ליכולת ההחזר הנוכחית שלכם. ועוד לא נגענו בשיעור המימון (אתם רוצים 100% הלוואה על הבית בחריש).
6. ממתי מתחילים לשלם את המשכנתה?
(2012-10-19 12:41:00)
תשובה –
באופן עקרוני ניתן לדחות את החזרי המשכנתא למספר שנים. ישנם שני סוגי דחיה – חלקית ומלאה.

בדחיה חלקית משלמים רק את תשלומי הריבית ולא את החזרי הקרן. כאשר מדובר על משכנתא שפרוסה לטווח ארוך, החזרי הקרן הראשונים מהווים 30%-60% (בהתאם לשיעור הריבית) מתוך ההחזר כך שיהיה צורך לשלם גם בתקופה זו 70%-40% מהתשלום שהייתם משלמים אם לא הייתם דוחים החזרים.

בדחיה מלאה לא משלמים לא את החזרי הקרן ולא את הריבית. הריבית החודשית מצטרפת אל הקרן ומדי חודש נצברת גם ריבית דריבית כך שעד להתחלת התשלומים הסדירים הקרן מתנפחת. הבנקים לא ששים לאשר את האפשרות האחרונה. יש לקחת בחשבון ששיעור המימון בשיטה האחרונה עולה עד להתחלת התשלומים כך שכאשר שיעור המימון הוא גבוה מלכתחילה כמעט ואין סיכוי לקבל אישור על דחית תשלומים מלאה.

במידה ויש לך מספיק הון עצמי, הייתי ממליץ לך לשקול לקחת משכנתא גדולה יותר ולהשתמש בפחות הון עצמי כך שבתקופת הביניים תוכל לשלם את המשכנתא מההון ששמרת אצלך.
7. כמה הון עצמי אני צריך להביא?
(2012-10-19 12:41:24)
תשובה –
תיאורטית (מאוד!!!) ניתן להסתפק ב10% משווי הדירה (ובלבד שתקבל אישור גם מEMI) בפועל הייתי ממליץ שלא להצטרף לפרויקט אם אין לך 30% ממחיר הדירה ויכולת "לגרד" עוד 10% במקרה חירום.

בנק ישראל עלול בעוד כמה חודשים להטיל מגבלה על לקיחת משכנתא של יותר מ60% ממחיר הנכס. היות והתהליך מול הבנקים יחל רק בעוד מספר חודשים עלול להיווצר מצב בו הבנק לא יוכל לאשר שיעור מימון שיהיה מספיק עבורך (מעל 60%) ותיאלץ לסגת מהעסקה ולנסות ולמכור את זכויותיך.

אם זה יהיה המצב, מסתבר שלא תהיה לבד כך שהדרך החוצה לא תהיה כל כך קלה.
8. מה זה זיכוי ממשרד השיכון?
(2012-10-19 12:41:40)
ראה תשובה לשאלה 2
9. משכתא דרך עמותה או קבוצת רכישה
(2012-10-19 12:42:48)
כל הקונים בחריש הם עמותות או קבוצות רכישה
דיברתי עם חלק מהמוכרים והם אמרו שהם פונים ישיר לבנק עבור כל הקבוצה.
ולא ניתן ללכת לבד לבנק לקחת משכנתא
בדר כלל בקבוצות רכישה הרבית יותר גבוה מזה כשהולכים לבד לבנק כך אמרו לי בבנק פועלים
למעשה מטעים אותנו בכל הפרוייקטים כשאנו האזרח הקטן לא יודע את זה לכתחילה
האם זה נכון ?

אפרים יועץ השקעות נדלן

תשובה –
אינני מייצג את המארגנים אך לפי מה שהבנתי מהם טרם נקבע אופן ההתאגדות הסופי.

בקבוצת רכישה תנאי המשכנתא הם אכן אחידים והרבה פחות טובים מתנאי משכנתא אולם ברגע שמקבלים טופס 4 (כניסה לדירה) כל אחד ממחזר את המשכנתא בפני עצמו למשכנתא רגילה.
10. האם כדאי???
(2012-10-19 12:43:20)
יש לי 2 דירות 1 שאני משכיר ו1 שאני גר בה רציתי לדעת אם אתה חושב שכדאי לקחת עוד הלוואה לקנות בחריש ויש לציין שאין לי הון עצמי להשקיע אלא לקחת הלואות על חשבון הדירה שאני משכיר אני משלם משכנתות על הדירות אבל השכירות מכסה לי את רוב המשכנתה .אני מקווה שהשאלה מובנת אפילו שאין את כל הפרטים בתודה מראש

תשובה –
ראה תשובה לשאלה 1. להערכתי (ואין לי רוח הקודש) זה כדאי במידה ויש לך יכולת לעמוד בהחזרי משכנתא נוספת.
11. סביבת חריש
(2012-10-19 12:49:09)
האם סביב חריש לא תפגע בביטחון האנשים
האם חוסר הסביבה הישראלית לא תפגע במקומות העבודה לתושבי חריש
ועוד שאלה היא מה תהיה איכות הבנייה בחריש כי שמעתי שיש קבוצות יזמות שתוותר על הרבה מאיכות הבנייה
כדי להוזיל את העלויות

תשובה –
שאלות כאלו כדאי להפנות למארגני הפרוייקט.
12. במחשבון משכנתא מה הריבית הסבירה לבדיקה?
(2012-10-19 13:08:17)
אני מנסה להבין כמה החזר חודשי אצטרך לשלם במידה ואקח משכנתא. מהי הרעבית הנפוצה שעליי להביא בחשבון?
תודה.

תשובה –
באופן כללי אני ממליץ שבשלב הראשון – בדיקת יכולת ההחזר – תבדוק האם אתה יכול לעמוד בהחזרים גם ללא לקיחת שום סיכון. לכן אני ממליץ לחשב את ההחזר (בשלב הראשון) בהתאם לריבית על מסלול קבועה לא צמודה.

הריבית על מסלול זה משתנה בהתאם לפריסת ההלוואה (ובכל מקרה תספיק להשתנות עד למועד לקיחת המשכנתא).
לצורך חישוב ראשוני –

על כל 100,000 משכנתא ל25 שנים צריך להיערך להחזר חודשי של 600 ₪. ל20 שנים – 670 ₪. 15 שנים – 780 ₪ 10 שנים כ1,000 ₪.

אם תשאל בנקאי, הוא יאמר לך ככל הנראה מספרים נמוכים יותר. אבל הוא לא יידע אותך מה רמת הסיכון אליה אתה נחשף. הוא לא יסביר לך שבתוך 5 שנים ההחזר עשוי לעלות בעשרות אחוזים. הוא לא יסבול מכך.

גם הבנק לא יפסיד. אבל אם מלכתחילה לקחת משכנתא שאתה יכול להחזיר אותה רק עם לקיחת סיכונים, כאשר הם יתממשו אתה תהיה בבעיה קשה חלילה.
13. רכישת דירה
(2012-10-19 13:29:02)
יש לי בן שחזר משליחות עם 3 ילדים קטנים וצריך קורת גג
א למי לפנות ומתי?
ב מהם זכויותיו?
ג האם אפשר לקבל מפה לדעת איפה נמצאת חלקת חבד
דמה הם תנאי תשלום וכמה צריך לשלם ברישום

תשובה-
בנוגע לשאלות א' ג' וד' אנא פנה למארגני הפרויקט.

בנוגע לשאלה ב' – יש צורך להבדיל בין הזכאות שלו (בהנחה שלא היתה בעבר דירה בבעלותו) לבין היכולת שלו לקנות.

מידע כללי על זכאות ניתן למצוא באתר משרד השיכון.

יחד עם זאת, גם אם הוא זכאי להלוואה ו/או מענק, אין זה מובן מאליו שהבנק יאשר לו לקחת אותם. עליו לעמוד באמות המידה הבנקאיות (יכולת החזר שיעור מימון ועוד). מעבר לכך יש לבדוק האם כדאי לו לממש את מה שהוא זכאי לו. אם הוא לא מתכון להתגורר בחריש לאחר סיום הבניה, לא בטוח שיהיה כדאי לו לקחת את המענק. גם את הלוואת הזכאות לא בטוח שיהיה כדאי לו לקחת.

לקבלת פרטים נוספים, אתה מוזמן לפנות אלי בטל' (המס' מופיע באתר שלי).
14. גובה ההחזר החודשי
(2012-10-19 13:58:56)
לאחר שנקבע ההחזר החדשי לדוגמא 3000שח כיצד ניתן להעריך כללית כמה יהיה ההחזר בעוד 5 או 10 שנים

תשובה –
השינויים בהחזר תלויים בראש ובראשונה בהרכב המשכנתא שלקחת. בלי לדעת מה ההרכב, אין שום דרך לתת הערכה לגבי השינויים.
באופן כללי הייתי בוחן השפעה של עליית מדד שנתית של 2%-3% ועליה דומה בשיעורי הריבית בטווח זמן זה.
15. אנחנו נמצאים בשליחות בחבר העמים. רציתי לשאול האם אנחנו גם כן יכולים לרכוש דירה בחריש והאם נוכל לקבל משכנתא (אין לנו משכורות בארץ)?
(2012-10-19 14:01:03)
תשובה –
אתם בהחלט יכולים לרכוש דירה בחריש ואף לקבל משכנתא לצורך רכישתה (גם הלוואת זכאות). את המענק לכאורה לא כדאי לכם לקחת כי תצטרכו להחזיר אותו עם ריבית והצמדה.

לצורך לקיחת המשכנתא תצטרכו לתת ייפוי כוח נוטריוני (בנוסח שמקובל על הבנק) למי שיטפל לכם בכל הניירת.

בנוגע להוכחת יכולת החזר, בחלק מהסניפים של חלק מהבנקים יכירו בהכנסתם בחו"ל. יצא לי לקבל אישורי משכנתא עבור לא מעט שלוחים מחו"ל.
16. כמה משפחות אנ״ש יוכלו להנות מהפרויקט ?
(2012-10-19 14:53:08)
תשובה –
תשובה לשאלות הנוגעות לפרויקט, אני מניח שתוכל לקבל מאגו"ח.
ביחס לדברים הקשורים למשכנתא –
ההכנסה שלכם, לא ממש משפיעה על ההחזר החודשי.
בהתאם למחירים שפורסמו, הון עצמי של 40,000 ש"ח לא יספיק בשום אופן.
בנוגע להחזר החודשי ראה לעיל תשובה 12.
17. כמו תמיד - תודה לאתר הנפלא!
(2012-10-19 14:53:15)
18. כמה משפחות אנ״ש יוכלו להנות מהפרויקט ?
(2012-10-19 14:57:07)
כמה משפחות אנ״ש יהיו בחריש?
מי זכאי להטבות
ומה הן איפה אפשר לקרא על כך?
האם להרשם זה אומר שצריך לתת דמי קדימה וכמה ?
עם הכנסה של 9,000 אלף שקל לזוג כמה יעלה משכנתה ל10 שנים עםדמי קדימה של 40,000 שקל
תודה לתשובות או לחלקן
אין שום גישה למידע ע״ד חריש כל הכבוד כתמיד לcol



תשובה –
תשובה לשאלות הנוגעות לפרויקט, אני מניח שתוכל לקבל מאגו"ח.
ביחס לדברים הקשורים למשכנתא –

ההכנסה שלכם, לא ממש משפיעה על ההחזר החודשי.

בהתאם למחירים שפורסמו, הון עצמי של 40,000 ש"ח לא יספיק בשום אופן.

בנוגע להחזר החודשי ראה לעיל תשובה 12.
19. היכן אפשר להירשם לפרויקט?
(2012-10-19 17:59:00)
עם מי אני צריכה ליצור קשר על מנת להירשם לפרויקט בחריש?

תשובה –
הרישום לפרויקט אמור להיסגר מחר בלילה. הרישום מתבצע ב770 בכפר חב"ד. מס' טל' לבירורים נמצא בתשובה לשאלה 9 דלעיל.
20. האם הריבית יעלה או לא
(2012-10-20 20:37:53)
לפני שנה כתבת שהמגמה של הריבית היא לעלות מכיווין שהמשק היא בתנועה עלייה ולכן אתה בונה תוכניות משכנתא על סמך זה, אבל בפועל היום הריבית ירדה מפני שהשוק לא הגיב לפי ההשערה של פישר. האם אתה עדיין חושב שבעוד 2-3 שנים הריבית יהיה יותר מ 4% ?

תשובה –
מכיוון שמשכנתא נלקחת לטווח ארוך, עשרים שנים ואף יותר, נכון לבחון את הריבית הנורמלית כאשר מקבלים החלטה לטווח כזה. בעקבות העמקת המשבר הכלכלי העולמי, בנק ישראל שינה את ציפיותיו ותכניותיו.

נכון להיום, מחלקת המחקר של בנק ישראל מעריכה שהריבית לא תעלה לפני סוף 2013.

במחשבה לטווח ארוך (זה מה שנדרש בתכנון משכנתא) אני בהחלט מעריך שבשלב מסוים שריבית הפריים תהיה מעל 4% וגם מעל 6%.

אי אפשר לדעת האם זה יהיה בעוד 3, 5 או עשר שנים אבל מי שייקח משכנתא בהנחה שמה שהיה בשנים האחרונות הוא שיהיה לכל אורך תקופת המשכנתא עשוי למצוא את עצמו במצב לא פשוט ביום מן הימים.
21. האם למשפחה שאין לה דירה ולא מתכוונת לגור בחריש כדאי לקנות דירה להשקעה בחריש או דירה יד שניה?
(2012-10-20 22:26:28)
אנחנו משפחה (4 ילדים ב"ה) עם הכנסה חודשית 13,000 ש"ח (במוצהר בבנק 8 אלף) והון עצמי 80 אלף, האם יש סיכוי לקנות בחריש?
שמענו שיש כזה דבר שאם אין מספיק הון עצמי ההורים יכולים לתת ערבות מה זה אומר?
האם כדאי בנתונים אלו להשקיע במקום אחר אם ישנו?
בכל מקרה אנחנו לא נשנה את סביבת מגורינו.
האם ניתן להתייעץ איתך בכדאיות השקעות נדל"ן (לא המשכנתא אלא הנכס) ובאם לא אתה מכיר מישהו אמין?
תודה רבה, מקווים שניעזר בע"ה בעתיד בשירותך

תשובה –
כפי שכתבתי לעיל בשאלה מס' 1, אני מעריך שרכישה בחריש זו הזדמנות כלכלית נדירה מכיוון שבניית הדירות מסובסדת ומוזלת בכמה אופנים ומובנים.

הגורמים המוזילים את מחיר הדירות בחריש אינם כלכליים אלא פוליטיים (הטבה של הפוליטיקאים החרדים לציבור בוחריהם) כך שהמחיר לרוכש נמוך מהערך הכלכלי בניגוד לכך, דירת יד שניה נמכרת בשוק החופשי ולמעט חריגים המחיר אמור לשקף את התשואה והסיכון שלה. לכן לדעתי עדיף לרכוש בחריש.

באופן בסיסי, ההון העצמי שלכם נמוך מדי (אין בעיה עם יכולת ההחזר). יחד עם זאת, אם לאחד מהוריכם יש נכס לא ממושכן (או עם משכנתא נמוכה), ניתן יהיה לבחון אפשרות שהוא ייקח חלק מהמשכנתא על הבית שלו לצורך הרכישה שלכם.

אין כל מניעה שאתם תהיו אלו שתשלמו גם את המשכנתא שלו בסופו של דבר. פעולה זו איננה ערבות אלא שעבוד, כלומר ההורים אינם ערבים למשכנתא שלכם (אין לכם צורך בערבים. יכולת ההחזר שלכם סבירה ביחס לגובה ההלוואה) אלא משעבדים נכס שלהם ולוקחים משכנתא על שמם.

מובן שאם הייתם מוצאים נכס זול יותר מדירה בחריש היה פשוט יותר לרכוש אותו אבל לאו דווקא שפשוט יותר זה כדאי יותר.

לשאלות ספציפיות יותר אתם מוזמנים להתקשר אלי (מס' הטל' נמצא באתר שלי www.ahituv.biz).
22. מחיר למשתכן
(2012-10-20 22:44:08)
האם יהיו דירות במחיר למשתכן?
אם נרשמים לפרוייקט, מפסידים את האפשרות של מחיר למשתכן?

תשובה –
המכרזים שפורסמו עד כה לא היו מסוג מחיר למשתכן אם כי מכיוון שהפרוייקט יהיה ללא רווח יזמי והמשא ומתן מול הקבלנים והספקים יהיה של קבוצה גדולה מאוד, אני לא מתאר לעצמי שמיתן יהיה למצוא דירות זולות יותר. מחרי דירות בפרוייקטים של מחיר למשתכן שאני ראיתי היו גבוהים יותר.

אינני בטוח החל מאיזה שלב (זכיה במכרז/חתימה על חוזה/ התחלת בניה) אתה כבר נחשב כבעל נכס אך משעה שתחשב בעל נכס לא תוכל להתמודד המכרז של מחיר למשתכן. תוכל לקבל מענה על שאלה זו במס' שמופיע בתשובה לשאלה 4.
23. איך יחולקו הדירות
(2012-10-20 23:03:30)
רציתי לדעת בתור קונה שרוצה לגור שם איך אני יודע איזה בית אני יקבל? ושלא לא יהיה קומבינות בנושא.

תשובה- על כך ניתן לקבל בטל' שבתשובה לשאלה 9.
24. מתי צריך לשלם את ההון העצמי?
(2012-10-20 23:04:42)
תשובה על כך ניתן לקבל בטל' שבתשובה לשאלה 9.
25. האם יש אפשרות של משכנתא של יותר מ70% למקרה שאין לי הון עצמי?
(2012-10-20 23:05:30)
תשובה –
ראה לעיל תשובה לשאלה 7.
26. ביטחונות
(2012-10-20 23:05:30)
איזה ביטחונות יהיה למי שקונה בית ומשלם? תוך כמה זמן יכנסו לבית איך יהיה החלוקה של הבתים? תודה מראש

תשובה –
סוג הביטחונות תלוי בהתאם לחקיקה המסדירה את סוג ההתארגנות שכאמור טרם נקבע.
בנוגע לכניסה למועד האכלוס וחלקות הבתים, אנא פנה למס' שתשובה לשאלה 9.
27. האם יש אפשרות לקבל משכנתא כשיש לי הון עצמי של 50000 שח בלבד?
(2012-10-20 23:57:57)
תשובה –
ראה לעיל תשובה לשאלה 7.
28. דירה בחריש
(2012-10-21 00:03:06)
יש לנו כרגע דירה עם משכנתא מאוד גבוהה. האם כדאי לנו למכור אותה ע״מ לרכוש דירה בפרויקט של חריש?

תשובה –
בלי להכיר את הנתונים הספציפיים לכם, קשה לענות תשובה. באופן כללי מכירה של דירה במחיר שוק ורכישה של דירה שנמכרת מתחת לערך השוק זו עסקה טובה אבל ישנם שיקולים נוספים כמובן מעבר לשיקולים הכלכליים מה גם שצריך להכיר את הנתונים הספציפיים כדי לענות תשובה מוצקה יותר.
29. דירה להשקעה בחריש?
(2012-10-21 00:34:14)
האם כדאית
אין לי דירה או ההון עצמי
תודה

תשובה-
ראה לעיל תשובות 1 ו7.
30. מה המחירים לדירות השונות? מה המחירים לדירות גן?
(2012-10-21 00:39:50)
תשובה –
נא לשאול את המארגנים – לעיל תשובה 9.
31. האם המשכנתא תהיה בבנק משותף לכל הקבוצה? והאם יהיה מימון של 90%? (דרך EMI)
(2012-10-21 00:41:28)
תשובה –
אופן לקיחת המשכנתא תלוי באופן ההתאגדות שכאמור טרם נקבע.
ביחס לשיעור המימון ראה לעיל תשובה לשאלה 7.
32. האם אפשר לקנות בתור השקעה?
(2012-10-21 02:03:00)
האם אפשר לקנות דירה ולהשכיר אותהלמכור אותה?

תשובה –
כן. בהחלט.

מי שירכוש באמצעות עמותה לא יוכל למכור למשך שלוש שניםץ
מי שייקח את המענק לא יוכל להשכיר למשך שנתיים ולמכור למשך כשמונה שנים נוספות (בפועל, סביר להניח שניתן יהיה למכור לאחר כשבע שנים ולגרור את יתרת המענק לפז"ק עד סיום תקופת ההתניה).
33. מעלית......
(2012-10-21 02:18:31)
כבר חשבת לקנות ובכינוס הובהר שבבנינים אין מעלית זא שבאופן עקרוני יש מצב לקבל דירה בקומה רביעית כך שזה לא רלוונטי להשקעה. אגב המעלה באגוח שאין דמי ניהול כל הכבוד

תשובה –
אינני מוסמך לייצג את המארגנים אך לפי מה שהבנתי מהם, ההחלטה האם לבנות עם מעלית או בלי מעלית תהיה נתונה בידי הרוכשים.
34. מתי באיזה שלב בדיוק, וגם באיזה אופן ולמי צריך לשלם הון עצמי? האם הון עצמי זה עלות הדירה פחות משכנתא?
(2012-10-21 03:58:18)
תשובה –
בנוגע ללוחות התשלומים, יש לשאול את המארגנים.
המשכנתא היא מחיר הדירה פחות ההון העצמי.
35. כמה יעלה דירה 4 חדרים לפני ההחנותו ואחרי ההנחות?
(2012-10-21 04:00:33)
תשובה –
ראה לעיל תשובה 9.
36. מי קובע איזה בדיוק דירה יקבל כל אחד ובאיזה קומה?
(2012-10-21 04:01:15)
תשובה –
ראה לעיל תשובה 9.
37. מהם בדיוק השלבים משלב ההחלטה לרכוש עד שלב איכלוס? מתי לפחות משוער מתחיל ומסתיים כל שלב? כולל שלבי כספים?
(2012-10-21 04:03:49)
תשובה –
ראה לעיל תשובה 9.
38. האם ואיך אפשר לקנות חנות /מכולת בחריש? כמה זה יעלה? האם אפשר לקבל על זה מענק או/ו משכנתא?
(2012-10-21 04:06:55)
תשובה –
רכישת נכסים מסחריים יכולה להיעשות רק מהקבלנים שיזכו במתחמים בהם יהיו נכסים מסוג זה. המחיר ייקבע על ידי הקבלנים. לא ניתן לקבל משכנתא ומענק על נכס מסחרי (חנות וכיו"ב).
39. כמה מטר ברובע דירה 4 ? וכמה 5 חדרים?
(2012-10-21 04:37:28)
תשובה –
ראה לעיל תשובה 9.
40. תחבורה ציבורית לעיר מעיר? מתי? איך?
(2012-10-21 04:52:34)
תשובה -
מומלץ להתקשר למודיעין משרד התחבורה – 8787*
41. האם כדאי לקנות דירה בחריש, למרות שידוע לי שלא אגור בה?
(2012-10-21 10:15:49)
אנחנו מתגוררים במרכז וזה לא יכול להשתנות בעקבות עבודתינו במרכז. האם אוכל להשכיר?! הא ניתן להעריך את דמי השכירות? ולסיכום, האם זה יהיה צעד משתלם?! תודה רבה רבה לך הרב איתן על תשובותיך המחכימות

תשובה –
ראה תשובה לשאלה מס' 1 – להערכתי כדאי. אין מגבלה על שכירות אם אינך לוקח את המענק המותנה. להערכתי לאחר שנים ספורות השכירות תהיה מעט פחות גבוהה מזו שמקבלים על דירה דומה באלעד/מודיעין עילית/ביתר עילית. כפי שכתבתי אני מעריך שרכישת דירה, גם למטרת השקעה, בחריש היא צעד כלכלי נכון.
42. על ההבדל של חריש מול הר יונה בנצרת עילית
(2012-10-21 11:28:55)
חתמתי חוזה עם חברה לרכישת דירה בהר יונה (דמי ביטול 10,000 ש"ח), והעברתי להם כבר 7% מערך הדירה (כולל מחסן 685,000 שקל לדירת 4 חדרים), האם כדאי לבטל ולחכות לחריש ?
יש לציין שהחברה החלה לחפור בקרקע, ואמורה לקבל אישור בנייה תוך זמן קצר.
תודה רבה

תשובה –
אם כל ההפסד הוא 10,000 ₪, לכאורה כדאי לך לסגת מהר יונה לטובת חריש. במחיר כזה אתה יכול לרכוש בחריש דירת 5 חדרים והמיקום הגיאוגרפי והעובדה שזו אמורה להיות עיר חרדית גדולה מאוד (למעלה מ150,000 נפש, כך על פי התכנונים) יגרמו למחיר השוק של הדירה בחריש להיות יקרה באופן ניכר ממחיר הדירה בנצרת.
43. דירה?
(2012-10-21 12:33:06)
אני משלם כעת משכנתא של 1000 ש"ח על הדירה שלי
אני יכול לקנות עוד דירה? האם זה משתלם?

תשובה –
העובדה שאתה משלם משכנתא איננה פוסלת אותך מלקחת עוד משכנתא. כמובן שהבנק (החדש) ירצה לוודא שיש ביכולתך לעמוד בתשלומי שתי המשכנתאות.
האם זה משתלם? ראה תשובתי לשאלה מס' 1.
44. אני משלם כעת שכירות דירה
(2012-10-21 12:36:14)
יהיה לי קשה לשלם במקביל שכירות וגם משכנתא עד שתיבנה הדירה
האם ניתן להתחיל לשלם המשכנתא עם הכניסה לדירה בלבד
בכדי שלא יהיו לי את שתי ההוצאות במקביל?

תשובה –
ראה תשובה לשאלה 6.
45. בבקשה לענות על כל השאלות
(2012-10-21 14:24:40)
כמה עולה דירה 4 חדרים בחריש? ללא הנחות? עם הנחות ומענקים וכו'?
כמה עולה דירה 5 חדרים בחריש? ללא הנחות? עם הנחות ומענקים וכו'?

מי זכאי להנחות, מענקים וכו'?

מהו ההון העצמי?

כמה אחוז מעלות הדירה אפשר לקבל משכנתא?

מתי בדיוק ולמי יש להעביר את ההון בעצמי?

האם יש דמי רישום ומה הם?

מה הם השלבים מרגע ההחלטה ועד איכלוס?

מתי בערך השלבים הללו מתקיימים?

כמה משפחות צריכים להרשם על מנם שיהיה מוסדות חינוך חב"ד במקום לכל הגילאים?

האם כל חב"ד יהיו ביחד באותם בתים?

תשובה –
שאלות – 1,2,6,7,8,9,10 ו11 אינן נוגעות לתחום המשכנתאות אלא להתנהלות הפרויקט. תשובות עליהן ניתן לקבל מהרב בורנשטיין עוזרו של הרב פורוש – 052-5515141.

3 – ראה לעיל תשובה לשאלה 2.

4 ו-5 – הון עצמי – הוא הסכום שמביא הרוכש מכיסו בניגוד להלוואה (הון זר). הלוואה שאיננה נלקחת במסגרת המשכנתא (בנק, גמ"ח וכיו"ב) מחושבת כהון עצמי אם כי לא תמיד הבנק יסכים לתת הלוואה בשיעור מימון מקסימלי כאשר הוא רואה שההון העצמי הגיע מהלוואה בנקאית משמעותית.

ביחס להון העצמי הנדרש – ראה לעיל תשובה לשאלה 7.
46. שתי שאלות
(2012-10-21 14:26:02)
כמה מטר ברובע דירה 4 ? וכמה 5 חדרים?



האם ואיך אפשר לקנות חנות/מכולת/ עסק אחר?

תשובה –
תשובות לשאלות אלו תוכל לקבל במס' הטל' שבשאלה הקודמת.
47. שליח בחו"ל
(2012-10-21 14:30:46)
אני שליח בחו"ל ושאלותי:
1. האם אוכל לקבל משכנתא גם ללא תלוש משכורת ישראלי. יצויין כי גם בחו"ל אין לי תלוש אך אוכל להוכיח הכנסות.
2. האם ניתן להגיע להסדר עם הבנק של דחיית תשלום המשכנתא רק החל משלב אכלוס הדירה בפועל או לפחות דחיית התחלת התשלומים לשנה וכדו'.
3. אם אנו משלמים ביטוח לאומי בישראל ועדיין נחשבים תושבי ישראל - האם אנו גם נכללים בקבוצת הזכאים של משרד השיכון? - מצד המצב המשפחתי שלנו יש לנו את מלוא הנתונים לקבלת זכאות (אין לנו דירה, זוג נשוי מספר שנים עם מעל שלושה ילדים וכו')
תודה מראש לתשובותיך שוודאי יסייעו לשלוחים רבים.

תשובה –
1 – כן. בחלק מהבנקים.

2 – ראה לעיל תשובה לשאלה 6.

3 – אין קשר לתשלום ביטוח לאומי אבל אתם זכאים (גם אם הייתם נחשבים רק אזרחים ולא תושבים) לקבל הלוואת זכאות (שאלו דווקא שהיא אטרקציה גדולה כל כך ביחס למשכנתא בנקאית) ומענק (שבאופן רשמי תצטרכו להחזיר אותו.

כך שאם אינכם רוצים לנסות את "שיטת מצליח" אין טעם שתקחו).
48. מהו הסכום המינימלי הדרוש המופיע בתלוש משכורת בשביל לקבל משכנתא?
(2012-10-21 14:52:02)
תשובה –
תלוי בגובה המשכנתא בו אתה מעונין (ובגורמים נוספים כמו מספר הנשפות בבית ועוד). אם ישנן הכנסות ללא תלוש, ניתן על ידי פניה לגורמים המתאימים לקבל משכנתא.
49. כמה זמן יקח עד שיהיה ניתן להכנס לדירות?
(2012-10-21 15:25:34)
תשובה –
ראה לעיל תשובה 9.
50. אנשים ישמחו לקבל תשובות לפני שיסגר הרישום...
(2012-10-21 18:02:51)
51. אנשים ישמחו לקבל תשובות לפני שיסגר הרישום...
(2012-10-21 18:03:03)
52. תודה לCOL
(2012-10-21 19:49:30)
53. מחירי שכירות נמוכים
(2012-10-21 20:11:28)
הייתי רוצה לקנות דירה בחריש ולא לגור בה מיד יש לי 4 ילדים
איזה גודל כדאי, אם בכלל כדאי לקנות שם אם אני לא הולך לגור שם בשנים הקרובות
לכאורה יש הרבה אנשים שקונים שם ולא הולכים לגור מיד, וזה מוביל למסקנה שמחירי השכירות יהיו נמוכים ולא יוכלו לכסות את תשלומי המשכנתא

תשובה –
בכדי שהשכירות תכסה את תשלומי המשכנתא, אתה צריך אחד שיתקיים לפחות אחד משניים – שהתשואה לנכס (הכנסה שנתית נטו משכירות חלקי ערך הנכס. במקרה זה צריך לחשב חלקי עלות הנכס) תהיה גבוהה או ששיעור המימון (המשכנתא חלקי עלות הדירה) יהיה נמוך.

מכיוון שאתה חושש שייקח זמן עד שמחירי השכירות יהיו גבוהים דיים, הייתי ממליץ לך להקטין את שיעור המימון על ידי רכישת דירה זולה יותר כך שתזדקק לסכום משכנתא נמוך יותר וממילא גם דמי שכירות נמוכים יותר יוכלו לכסות לך את המשכנתא. מאידך, בגלל המחשבה שאולי תרצה לגור בה (ואולי גם בלי תוכניות כאלו) לא הייתי מוותר על אופציות להוספת שני חדרים.

ניתן לכך דוגמא –
נניח שיש בידך 204,000 ₪ (30% ממחיר דירה שעולה 680,000 ₪) ושהתשואה על עלות הנכסים בחריש תהיה 4.5%. כלומר על דירה שעלתה 680,000 תוכל לקבל שכירות חודשית של 2,550 ₪ (כמדומני שמחיר שכירות כזה על דירת 5 חדרים, יהיה מספיק תחרותי מול מחירי שכירות על דירה בגודל זה במרבית הריכוזים החרדיים) על דירה שעלתה 560,000 תוכל לקבל 2,100 ₪ (גם כן, 4.5%).

אם תבחר לקנות את הדירה הראשונה תצטרך לקחת משכנתא של 476,000 ₪ ולהחזיר 2,838 ₪ כלומר השכירות לא תכסה את המשכנתא. מאידך, אם תבחר בדירה שעולה 560,000 תזדקק למשכנתא של 346,000 ₪ שההחזרים עליה יהיו 2,122 ₪ כלומר תשלומי המשכנתא פחות או יותר יכוסו על ידי השכירות.

הערה – אם מחירי הדירות אכן יעלו עם תחילת האיכלוס, דמי השכירות הנ"ל (2,500 ו2,100) יבטאו תשואה לנכס נמוכה יותר. אם למשל הדירה שעלתה 680,000 תעלה 900,000 עם תחילת האיכלוס (כמדומני שזה עדיין זול ביחס למחירי דירות 5 חדרים באלעד) הרי שדמי השכירות הנ"ל יבטאו תשואה של 3.4% לנכס. ככל שהתשואה לנכס תהיה נמוכה יותר, יותר אנשים יעדיפו שכירות על פני קניה מה שיעלה את מחירי השכירות (ויוריד את מחירי המכירה) עד להגעה לנקודת איזון חדשה.
54. מגורים בחריש
(2012-10-21 20:22:27)
לפי מיטב הבנתי אין חובה לגור פיסית בדירה החריש בשנתיים הראשונות במידה שקיבלתי מענק זכאות . אלא שאסור לי להשכיר את הדירה . האם זה נכון ? במידה והדירה עומדת ריקה בהשנתיים הראשונות - זה הפרה של הזכאות ?

תשובה –
המענק מותנה בכך שתגור בדירה בשנתיים הראשונות וגם שלא תשכיר אותה כך שאם הדירה תעמוד ריקה בשנתיים הראשונות זו הפרה של תנאי המענק.
כמובן שתנאי זה איננו נוגע להלוואת הזכאות.

55. הון עצמי 120000
(2012-10-21 21:07:08)
יש לי הון עצמי של 120000, כמה משכנתא אני יכול לקבל, וכמה ייצא לי לכל חודש לשלם? והאם שווה לי לקחת דירה עכשיו בחריש, בידיעתי שב3 הקרובות אין לי שום הכנסה משם?
56. עמותה או קבלן
(2012-10-21 22:40:30)
רציתי לדעת האם כדאי לגשת למכרז דרך עמותה או קבלן? מבחינת בטחונות וזמן בניה ומפרט?
האם עמותה זה קבוצת רכישה? והאם נכון שדרך קבוצת רכישה הריביות יותר גבוהות על המשכנתא?

57. במה כדאי להשקיע???
(2012-10-21 22:41:49)
בדירה שלי באזור שאני רוצה לגור או בדירה להשקעה בחריש,
במילים אחרות למה כדאי לי לקנות דירה בחריש להשקעה ולא את הדירה שלי
58. מגבלות עקרוניות על קבוצות רכישה
(2012-10-22 00:52:35)
1. האם ישנן מגבלות עקרוניות על הקמת קבוצות רכישה שונות, כגון מכסות למיניהן שעלולות להגביל, לדוגמא, את יכולת הרכישה של אנ"ש? (דהיינו מכסה מירבית של דירות המוקצות לקבוצות/עמותות המזוהות כאנ"ש, ובכלל). האם ישנה חלוקה מסויימת?

2. האם ומתי כדאי לשקול פתיחת קבוצת רכישה עצמאית (ומהו מינמום המשפחות שנדרש כדי לגשת למכרזים)? מה דעתך עקרונית על צעד כזה (ללא נסיון מוקדם אבל עם מספיק common sence)?
השאלה היא הן במישור ההתנהלות מול קבלנים והן מול משרד השיכון (שבהמשך לשאלה 1, מעניין אותי להבין כיצד הוא מקצה קרקעות בין מכזרים שונים (בפרט לאור העובדה שהעומד בראשו מזוהה בהחלט עם זרם ספציפי))?
הוספת תגובה
כותרת:

תגובה:




© 2017 COL תקשורת - כל הזכויות שמורות אין המערכת אחראית לתוכן המודעות ואמיתותן